É melhor fazer contrato de locação ou arrendamento de usina para geração distribuída?

A geração de energia limpa, renovável, sustentável é uma tendência mundial e uma necessidade para o mundo todo. No Brasil, a instalação de usinas solares fotovoltaicas de geração distribuída vem crescendo no ramo empresarial. Neste momento, surge a dúvida se é mais vantajoso realizar um contrato de locação ou um arrendamento de usina para a geração distribuída.

Grande parte dos investidores não compram a propriedade para a implementação das usinas, consequentemente, tem que optar por outras modalidades de negócio que permitam ter posse de lugares para a instalação do empreendimento, visto que a Lei nº. 14.300, de 06 de janeiro de 2022 e a ANEEL – Agência Nacional de Energia Elétrica, por meio da Resolução Normativa n.º 482/2012 (REN 482/2022) – determinam que se comprove a propriedade ou a posse (locação, cessão de direito de superfície, arrendamento etc.) das áreas destinadas a este fim.

De qualquer maneira, ainda surgem muitas dúvidas sobre o assunto, qual a melhor opção? Contrato de locação ou arrendamento de usina? Se você quiser descobrir mais sobre isso, continue lendo este artigo! Aqui, te explicaremos o que são as usinas de geração distribuída, os modelos de negócio e qual se aplica melhor em cada situação. Vamos lá!

O que é geração distribuída?

A Geração Distribuída é a maneira como o próprio consumidor, seja pessoa jurídica ou física, gera a própria energia que ele utiliza. A energia é gerada em locais próximos à residência ou empresa do consumidor, de maneira total ou parcial ao seu consumo. Há também formas de gerar a própria energia em locais distantes do consumo, na mesma área da distribuidora do consumidor.

Quando o consumidor opta pela Geração Distribuída, é necessário fazer um investimento em uma usina. E, geralmente, esse investimento é recuperado em aproximadamente 5 anos. Depois desse período, o consumidor passa a não ter mais custos com a energia consumida, por compensá-la com a energia que é gerada e injetada na rede da distribuidora local.

A Lei 14.300/2022 e a REN 482/2022 criaram outra formas do consumidor usufrui os benefícios da Geração Distribuída, sem precisar construir a sua própria usina. Conectando-se a um consórcio ou cooperativa de GD, o consumidor pode receber um desconto na sua fatura de energia, se precisar desembolsar um centavo para construção de um sistema de geração. É o que a legislação de GD chama de geração compartilhada.

Para saber mais sobre Geração Distribuída e suas particularidades acesse mais conteúdos em nosso blog: Entenda de uma vez por todas como funciona a Geração Distribuída.

O que são usinas de Geração Distribuída?

A usina é o local onde se tem uma instalação industrial para a geração da energia elétrica. No caso da GD, as usinas podem ser termoelétricas (cuja fonte é o biogás), solares, eólicas, hidrelétricas, entre outras.

Por exemplo, se você opta por produzir sua energia através da fonte hídrica, precisa investir em uma usina hidrelétrica. Na usina, a energia elétrica será produzida e diretamente injetada na concessionária responsável pela rede de distribuição de energia da região.

A energia que você gerou para sua residência ou empresa será contabilizada pela rede concessionária, gerando créditos de energia, que você poderá usar para compensar com a energia consumida. Na geração compartilhada, onde você se conecta em um consórcio ou cooperativa, você receberá o desconto na sua conta de luz.

As vantagens são várias: redução dos custos com energia elétrica, redução da dependência da concessionária, distribuição de renda oriunda da geração de energia, além dos benefícios ambientais e sociais de se produzir uma energia pura.

Portanto, a usina de Geração Distribuída é o lugar onde o consumidor vai gerar sua própria energia, independentemente da fonte. 

Alto valor de investimento inicial de uma usina de geração distribuída

Independentemente da fonte, para a implantação da geração distribuída é necessário uma infraestrutura industrial (uma usina), que opera com diversos equipamentos, dependendo da fonte, como medidores, painéis fotovoltaicos, geradores de emergência, cogeradores, entre outros.

Os equipamentos normalmente são locados, visto que são extremamente complexos para construção. De qualquer maneira, a durabilidade e performance da usina necessita de padrões técnicos para operação e manutenção, ou seja, custo! Além de toda carga tributária que pode incidir sobre a operação e custos de conexão à rede concessionária de distribuição da região.

De todo modo, mesmo com um alto investimento inicial, a Geração Distribuída no Brasil teve uma alta de 77,83% em 2020, comparado à 2019, conforme dados da ANEEL – Agência Nacional de Energia Elétrica.

Ou seja, o consumidor percebeu que, embora o alto investimento inicial, é uma forma de redução das despesas. O retorno financeiro é percebido em poucos anos, visto que a vida útil dos equipamentos é grande.

Falando em ANEEL, a Agência regulamentou diferentes modelos de negócio e distribuição da geração de energia. 

Autoconsumo remoto e Geração Compartilhada

Neste artigo, vamos nos concentrar em duas modalidades de negócio, que são as aplicáveis para as empresas. A geração compartilhada e o autoconsumo. Agora, vamos entender melhor cada uma delas?

➢Geração compartilhada: ocorre quando duas ou mais empresas, com atuação na mesma região da rede distribuidora de energia, se unem através de consórcio ou cooperativa, para utilizar a energia gerada em sua matriz ou filiais. A Geração Compartilhada foi instituída através da Resolução Normativa nº 687/2015 (REN 687/2015). Essa modalidade de geração foi definida na Lei 14.300/2022 como sendo:

“modalidade caracterizada pela reunião de consumidores, por meio de consórcio, cooperativa, condomínio civil voluntário ou edilício ou qualquer outra forma de associação civil, instituída para esse fim, composta por pessoas físicas ou jurídicas que possuam unidade consumidora com microgeração ou minigeração distribuída, com atendimento de todas as unidades consumidoras pela mesma distribuidora.” 

➢Autoconsumo remoto: ocorre quando a implementação da geração distribuída acontece em um imóvel ou terreno, mas será utilizada em outro lugar, por exemplo, o consumidor que possui um apartamento, um comércio e uma casa na praia, ele poderá produzir energia solar fotovoltaica no seu sítio ou um terreno de terceiro, mas utilizar os créditos da sua produção no seu apartamento, comércio ou casa de praia.

O autoconsumo remoto permite a produção de energia em residências ou empresas e também foi inicialmente regulamentado pela REN 687/2015. Essa modalidade de geração foi definida na Lei 14.300/2022 como sendo:

“modalidade caracterizada por unidades consumidoras de titularidade de uma mesma pessoa jurídica, incluídas matriz e filial, ou pessoa física que possua unidade consumidora com microgeração ou minigeração distribuída, com atendimento de todas as unidades consumidoras pela mesma distribuidora.”

O autoconsumo remoto permite que o empresário implemente sua usina de geração distribuída em um lugar diferente do local onde irá utilizá-la, fato que facilita a produção de energia em lugares alugados. No próximo tópico vamos entender melhor sobre a locação desses espaços.

Contrato para arrendamento ou locação de usina para geração distribuída?

O sistema de geração distribuída tem atraído muitos empreendedores, isso porque não só ajuda a reduzir os custos da conta de energia elétrica, mas também garante energia limpa e sustentável.

Existem diferentes tipos de usinas operando na geração de energia, que podem ser instaladas tanto em imóveis rurais ou urbanos. Um bom exemplo disto, são as usinas solares fotovoltaicas.

Apesar de ter interesse na geração de energia, boa parte desses empresários não têm interesse em adquirir propriedades somente para a instalação de usinas e geração de energia. Nesse caso, eles podem optar por um contrato de arrendamento ou locação.

Esses contratos são importantes porque irão garantir a posse da propriedade que está gerando a energia, que é obrigatória para que se possa ter acesso à rede distribuidora e a compensação de energia elétrica. Alias, a legislação vigente exige que o consumidor comprove ter a posse ou propriedade do imóvel onde está instalado o sistema de geração de energia elétrica. Portanto, quando o consumidor optar por não adquirir a propriedade do pode optar por alugar ou arrendar um terreno. O uso do imóvel será por um longo prazo, que usualmente é de 25 anos. Com isso, o consumidor não pode errar na escolha do contato.

Em um primeiro momento, quando falamos de locação, devemos observar se a usina será instalada na área rural ou na área urbana. Se a usina for ser instalada em imóvel rural tem-se que o contrato de locação deverá ser regido pelas regras previstas no Código Civil Brasileiro, e se localizada em área urbana, tem-se um contrato de locação, regido pela Lei do Inquilinato, que trata de forma específica de locação de imóveis urbanos. Veja que a localização do imóvel interfere na lei que irá regulá-lo.

Por sua vez, é muito comum a obtenção de posse de imóveis para implementação de usinas mediante contrato de arrendamento, sendo que a própria Lei 14.300/2022 aceita como comprovação da posse contratos de arrendamento de terrenos, lotes e propriedades para fins de conexão de usinas na Geração Distribuída.

Conquanto, não há ainda uma regulamentação específica para este tipo de atividade e os contratos de arrendamento encontram alguns óbices jurídicos em relação a posse do terreno para produção de energia, isto porque, em regra, existem tipos específicos de arrendamento como: Comercial, Rural, Mercantil e de Royalties.

Por esta e outras razões, não é adequado utilizar o contrato de arrendamento para a obtenção de posse de imóvel rural para fins de implementar usina de geração de energia elétrica.

O contrato de arrendamento rural é regulamentado pela Lei de Arrendamento Rural, Decreto nº 59.566 de 1966, que dispõe em seu artigo 1º, que os contratos agrários de arrendamento ou parceria, com o fim de posse ou uso temporário, serão reconhecidos para o exercício de atividade agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativista ou mista.

Extrai-se, portanto, do Decreto nº 59.566/66, que para o contrato de arrendamento rural é necessário o cumprimento de pelo menos dois requisitos:

• que a localização do imóvel em área rural ou a sua destinação seja rural

• que o objeto do arrendamento trate sobre o exercício de atividade agropecuária ou agroindustrial.

Nesse ínterim, tem-se entendido que o contrato de arrendamento somente seria adequado quando se tratasse de um contrato para geração de energia elétrica para a atividade agropecuária ou agroindustrial.

É importante destacar que, atualmente, a maioria dos cartórios de registro de imóveis não registram na matrícula do imóvel o instrumento de arrendamento a fim de comprovar a posse do imóvel e dos equipamentos de geração. Essa negativa pode inviabilizar, por exemplo, a obtenção de financiamentos estruturados, como Certificados de Recebíveis (CRIs). Sem contar com o risco do locatária, pois ele não terá segurança em manter a posse do imóvel por longos períodos.

Logo, no mesmo sentido, entende-se que nas outras modalidades, que não envolvessem a atividade agropecuária ou agroindustrial, o mais adequado seria efetuar um contrato de locação, com base na Lei do Inquilinato, independe de o imóvel estar  localizado em uma área rural ou não.

Qual a melhor opção para você?

Em primeiro lugar, é necessário dar especial atenção à realização desses contratos, uma vez que juridicamente, eles devem ser seguros tanto para os proprietários como para as empresas que buscam essa forma alternativa de compensação de energia.

De modo geral, deverá ser elaborado um contrato de natureza civil, não para aquisição da propriedade, mas para o uso de sua superfície, onde será instalada a estrutura que produzirá a energia elétrica.

Como dissemos, não há atualmente uma regulamentação específica para este tipo de contratação. Mas tem-se, que o contrato de locação possui algumas vantagens em relação ao contrato de arrendamento. 

O contrato de arrendamento possui requisitos legais específicos, e se não enquadrado nesses requisitos, passa a ter somente o nome de “contrato de arrendamento”, mas não será tratado como tal, trazendo uma insegurança jurídica quanto ao que foi firmado entre as partes, além de encontrar obstáculos para seus registros na matrícula do imóvel objeto da locação. Muitos cartórios já não registram contratos de arrendamento na matrícula de imóveis quando não estão preenchidos os requisitos do Decreto nº 59.566/66.

Atualmente, tem-se que uma das melhores opções para realização de contratos de geração distribuída é com base no Código Civil Brasileiro (locação ou cessão de direito real de superfície). Esses contratos têm apresentado maior segurança aos empreendedores, principalmente pela possibilidade de efetuar o registro desse instrumento no cartório de Registro de Imóveis onde está registrado o imóvel.

Por normalmente se tratarem de contratos de longa duração, o Registro gera uma garantia contra terceiros adquirentes, obrigando-os ao cumprimento do contrato registrado.

Por fim, apesar dos levantamentos aqui apontados, é preciso analisar cada caso individualmente,  e verificar qual o melhor contrato no caso em específico. Nessas horas, o auxílio de um profissional qualificado e preparado é indispensável para garantir a segurança jurídica que esses contratos necessitam.

Ficou alguma dúvida? Fique à vontade para deixá-la nos comentários ou, se preferir, entre em contato com a gente. Nós estamos prontos para te ajudar!