Entenda como funciona a regularização de imóvel rural e urbano

Após a aquisição de um imóvel, é fundamental que o proprietário solucione suas questões legais, para que possa usufruir de sua propriedade privada de forma completa. Para quem o adquiriu em condomínio, a regularização de imóvel rural e urbano pode ser feita por um instituto chamado de estremação.

Neste artigo, traremos todo o conhecimento necessário sobre as consequências da regularização de um imóvel, a origem, procedimento, pessoas legítimas para fazer a estremação, entre outros tópicos relevantes. Continue conosco!

O que é um imóvel rural e um urbano?

O imóvel rural deve ser localizado fora da zona urbana. Sua destinação deve ser de exploração agrícola, pecuária ou de extrativismo vegetal, florestal ou agroindustrial.

O imóvel urbano entrará nessa classificação mesmo fora da zona urbana ou sem definição de zoneamento. O bem deve ter à sua disposição, no mínimo, dois dos seguintes serviços fornecidos pelo governo:

• meio-fio ou calçada, com canalização de água;
• abastecimento de água;
• sistema de esgoto;
• rede de iluminação pública;
• escola primária ou posto de saúde em até 3 kms do imóvel.

Quais são as consequências da regularização de imóvel rural e urbano?

É fundamental que o imóvel esteja regularizado, considerando a hipótese em que o proprietário deseje realizar atos mais complexos com eles. Veja alguns dos procedimentos que exigem a regularização:

• prosseguimento do inventário: no caso de partilha de bens para herdeiros após falecimento do proprietário;
• impedimento dos riscos de multa: que podem ser impostas pela irregularidade;
• facilitação da venda: pessoas físicas, imobiliárias e bancos (no caso em que o adquirente vá financiá-lo) costumam fazer a exigência;
• permissão do uso comercial: para montar um negócio em casa ou trocar a utilização do imóvel;
• ampliação e reforma: exigido para que engenheiros e arquitetos entrem com pedido de construção perante o governo;
• uso como garantia: para obter financiamentos e usar o imóvel como garantia.

No caso dos proprietários que adquiriram o imóvel em condomínio, é preciso separar seus limites para que somente a área desejada possa ser registrada. Esse procedimento é conhecido como estremação.

Como funciona o instituto da estremação?

Estremar significa demarcar ou delimitar. O ato consiste na individualização de um imóvel, urbano ou rural, cuja matrícula (registro municipal) esteja em condomínio, ou seja, com outros terrenos ou imóveis.

Ao realizar esse procedimento, serão concedidos os limites, divisas e confrontações da parte de um imóvel, o que permitirá que o condômino utilize a sua fração ideal (resultado do desdobramento da titularidade do imóvel) de forma exclusiva.

Origem da estremação

Os primeiros projetos que trouxeram essa inovação foram os More Legal e Gleba Legal da CGJ/RS, datados no ano de 2005. Neles, era exigido uma intervenção judicial para realização do procedimento.

Entretanto, o estado de Minas Gerais trouxe a estremação no seu Código de Normas (provimento n.º 260/CGJ2013). Nessa lei, o assunto está previsto no artigo 999 para imóveis urbanos e no artigo 1.012 e seguintes para imóveis rurais.

Procedimento da estremação

A estremação consiste na demarcação da parcela em condomínio pró-diviso (há divisão de fato dos bens), ou seja, não há debate sobre a propriedade do bem, apenas a sua individualização exata.

O processo é realizado no cartório do registro de imóveis daquele imóvel. Caso o imóvel tenha valor superior a 30 vezes o salário-mínimo do país, o ato deve ser feito através de escritura pública no tabelionato de notas. Para os imóveis rurais, o interessado deve comprovar:

• a existência de posse em um período de 5 anos;
• a delineação da sua fração;
• anuência de todos os confrontantes da parcela.

Quanto aos urbanos, cuja área estremada e um lote coincidam, faz-se necessário apresentar:

• requerimento especificando a regularização por estremação;
• certidão da matrícula do imóvel;
• escritura pública ou instrumento particular de estremação;
• identificação da fração;
• certidão fiscal, se houver.

No caso de solo consolidado, mas não registrado, acrescenta-se:

• planta da área a ser regularizada;
• ART ou RRT;
• memorial descritivo da fração.

A regularização de imóvel rural e urbano é essencial para garantir mais liberdade em seu uso. É fundamental o suporte de juristas experientes e capacitados para que o procedimento ocorra da forma mais benéfica ao interessado.

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