Arrendamento Rural: saiba o que é e como funciona

Você sabia que é totalmente possível desenvolver atividades agrícolas mesmo que as terras não sejam compradas? As pessoas que eventualmente possuem propriedades rurais, mas que não tem o desejo de produzir podem praticar o chamado arrendamento rural com essa finalidade

O arrendamento rural é o instituto jurídico que permite o uso temporário da terra com a finalidade de atividade agrícola, mediante o pagamento de uma quantia. O arrendamento trata-se de um contrato que é firmado entre o proprietário das terras, que é chamado de arrendador, e a pessoa que tem interesse em dar finalidade agrícola para as terras, que é chamado de arrendatário. 

É muito interessante estar por dentro de  todos os detalhes desse tipo de contrato e avaliar se é uma boa opção! Ao longo do texto, você vai saber tudo sobre como funciona o contrato de arrendamento rural. Acompanhe!

O que é arrendamento rural?

O arrendamento rural, como já mencionado no início, é um contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga, por livre e espontânea vontade, a ceder a outra, por um tempo pré determinado ou não, o uso e gozo do imóvel rural, podendo ser parte ou a totalidade deste imóvel, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias ou mesmo facilidades. 

O  objetivo deste tipo de contrato é de ser sempre exercida pelo contratante arrendatário, a  atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição, podendo ser chamado de aluguel, e tudo deverá observar os limites percentuais previstos no Decreto n.º 59.566/66.

As pessoas que fazem este tipo de contrato são, de um lado, o proprietário do imóvel ou quem detém a posse deste, intitulado “arrendador”, e, do outro lado, figura de quem vai exercer propriamente a atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista no imóvel, o chamado “arrendatário”.

Como funciona este tipo de contrato? 

O contrato de  arrendamento rural, de acordo com o Decreto 59.566/66, é um contrato em que o Arrendador, que é o proprietário do imóvel, se obriga de forma espontânea a ceder ao Arrendatário, o uso e o gozo do imóvel rural, para nele então fazer trabalhos que explorem atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativista ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, estipulado em  valor fixo. 

O contrato pode ser celebrado por um período de tempo determinado ou indeterminado,  porém o encerramento pode acontecer somente  quando acabar o período de colheita, mesmo que essa ultrapasse os limites de prazo que foram  estabelecidos no arrendamento.

No caso da  colheita ultrapassar o tempo estipulado por um motivo de força maior e que fique comprovado, podendo ser as variações climáticas, é garantido pela lei que o prazo seja prorrogado de acordo com as condições anteriores à força maior, isso dá o direito ao arrendatário de terminar sua colheita.

Legislação do arrendamento

Quando se trata de contratos rurais ou agrários, os contratantes deverão observar o Estatuto da Terra – Lei 4504/64, e o Decreto 59.566/66, ambos são os que regulamentam os Contratos Agrários, em especial o próprio arrendamento rural, além da parceria rural, que estão diretamente ligados aos bens imóveis rurais. 

Vale aqui  ressaltar que estes dispositivos se diferenciam de forma bastante pontual da Lei do Inquilinato, uma vez que os contratos rurais possuem disciplinas bastante específicas, e muitas vezes são completamente opostos à legislação locatícia urbana. 

Qual o prazo para o arrendamento rural?

A lei estabelece o prazo mínimo do contrato de arrendamento rural quando este for feito por um tempo determinado, que vai de acordo com a atividade que o arrendatário realizar na terra. Isso ocorre com o intuito de que se tenha tempo suficiente para auferir lucro após o investimento inicial. Os prazos também estão elencados no  Decreto 59.566/66:

• Prazo de 3 anos, que é específico nos casos de arrendamento rural em que ocorra atividade específica de exploração de lavoura temporária e/ou de pecuária considerada de pequeno e médio porte, ou em todos os casos de uma parceria;
• Prazo de 5 anos, deverá ser nos casos de arrendamento rural em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária considerada de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas que são de origem animal, ou em todos os casos de parceria estabelecida;
• Prazo de 7 anos, deve ocorrer nos casos em que a  atividade seja de exploração florestal.

O arrendador, quando estiver perto do final do contrato, é possível realizar, em até 6 meses antes, uma notificação extrajudicial para o arrendatário relatando quanto às propostas que eventualmente foram feitas por outros ou manifestar o desejo de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente. Se as intenções acima não estiverem presentes,  o contrato será renovado automaticamente.

Diferença entre arrendamento rural e parceria rural

É importante estabelecer a diferença entre arrendamento rural e parceria rural.  A principal diferença consta na legislação, ou seja, no Decreto n. 59.566/66, que regulamenta certa parte do Estatuto da Terra, nele há a conceituação de  cada um destes contratos da seguinte forma:

Art 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei.

Fica evidenciado, portanto, que existe a figura da remuneração (aluguel) que se trata de um  preço certo, líquido e que seja pré-determinado. Nesse sentido, independente dos riscos ou do lucro do arrendatário, existirá o Arrendamento Rural. É possível destacar, como exemplo, nos casos onde o contrato prevê o pagamento de R $1.000,00 por hectare arrendado. Assim, independente se o arrendatário tem tido colheita positiva ou não, isto é, mesmo que ele  tenha sofrido perdas e prejuízos, é devido o valor integral do arrendamento.

Já quando se fala de Parceria Rural, veja o que a lei estabelece:

Art 4º Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso específico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei (artigo 96, VI do Estatuto da Terra).

Como é possível perceber, no caso da Parceria Rural, fica evidenciado o requisito da partilha de riscos, mesmo que de forma intrínseca, dos frutos, produtos ou lucros que as partes estipularem. Pode ser considerado uma espécie de sociedade capital-trabalho, onde o dono da terra entra com o próprio imóvel e o parceiro entra como trabalho, partilhando não apenas os lucros mas também, muito importante destacar, os prejuízos que eventualmente possam ter.

Uma outra diferença muito evidente é que, enquanto no arrendamento rural o arrendatário possui o direito de preferência em eventual alienação do imóvel (art. 92, § 3º do Estatuto da Terra), o mesmo já não acontece com a parceria, uma vez que não houve previsão legal.

Quais os direitos do arrendatário?

O contrato de arrendamento rural poderá ser total, na medida em que toda a área faça parte do objeto do arrendamento, ou parcial, quando o arrendamento compreende somente uma parte da propriedade. As obrigações das partes no arrendamento estão previstas nos arts. 40 e 41 do Decreto 59.566/66. Os direitos do arrendatário constam também no Decreto 59.566/66, e estão dispostos dessa forma nos artigos respectivos:

Art 44. O arrendatário que sal, extinto ou rescindido o contrato permitirá ao que entra, a prática dos atos necessários à realização dos trabalhos preparatórios para o ano seguinte. Da mesma forma, o que entra permitirá ao que sai, todos os meios indispensáveis à ultimação da colheita, de acordo com os usos e costumes do lugar. 

Art 45. Fica assegurado ao arrendatário o direito de preempção na aquisição do imóvel rural arrendado. Manifestada a vontade do proprietário de alienar o imóvel, deverá notificar o arrendatário para, no prazo de 30 (trinta) dias, contado da notificação, exercer o seu direito (art. 92, § 3º do Estatuto da Terra). 

Art 46. Se o imóvel rural em venda, estiver sendo explorado por mais de um arrendatário, o direito de preempção só poderá ser exercido para aquisição total da área. 

• 1º O proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas, se estas não abrangerem a totalidade da área. 
• 2º Nos casos deste artigo, fica assegurado a qualquer dos arrendatários, se os outros não usarem do direito de preempção, adquirir para si o imóvel.

Art 47. O arrendatário a quem não se notificar a venda, poderá depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar da transcrição da escritura de compra e venda no Registro Geral de Imóveis local, resolvendo-se em perdas e danos o descumprimento da obrigação (art. 92, § 4º, do Estatuto da Terra).

Nos casos  de alienação do imóvel, a lei (art. 92, § 3º do Estatuto da Terra) garante o direito de preferência ao arrendatário, nas mesmas condições, para a aquisição do imóvel

Existe tributação sobre o arrendamento rural? 

O contrato de arrendamento rural, está previsto no artigo 95 da Lei 4.504/1964, e este pode ser definido como uma cessão onerosa de imóvel rural que possui uma contraprestação, pelo arrendatário, cujo valor é fixo e que não possua qualquer relação com o resultado da atividade rural explorada. Fazendo uma análise de maneira geral, o arrendamento guarda bastante semelhança com a locação. 

Nesse sentido, quando falamos de arrendamento rural, não haverá a transferência do risco do negócio rural pelo arrendatário ao arrendador, sendo então, direito daquele que arrenda a terra, a remuneração que foi pactuada contratualmente, independentemente do resultado da exploração agrícola, do valor de mercado da commodity ou mesmo das condições climáticas favoráveis.

Feitas essas considerações, quando a remuneração ao arrendador for feita por meio de contrato de arrendamento, os valores que forem recebidos serão tributados da mesma forma que um aluguel urbano. Assim, deverá ser aplicada a tabela progressiva do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), ou pelo IRPJ e pela CSLL, quando se tratar de pessoa jurídica. Nesse tipo, não haverá a incidência dos tributos incidentes na atividade rural, justamente por não se tratar de atividade rural, nos termos do artigo 2º da Lei 8.023/1990.

Como calcular o valor do arrendamento rural? 

O arrendamento rural trata-se de um contrato que, como vimos, dadas as diferenças, se assemelha a um aluguel e assim as partes irão estipular o valor desse aluguel/contraprestação. Ocorre que esses valores podem ser acordados observando o que a lei determina.

As formas de pagamentos do arrendamento devem sempre constar no contrato, ficando estabelecido de acordo com o estipulado, porém sempre seguindo os valores fixos determinados pela lei:

• O valor não poderá ultrapassar 15% do valor atribuído ao imóvel, com as benfeitorias, se o Arrendamento for de um todo. 
• O valor, quando feito o Arrendamento de parte determinada do imóvel, poderá atingir o percentual de 30% sob o valor da propriedade.

Como é pago o arrendamento rural?

Segundo o decreto Lei n. 11.443/07, que foi o responsável por dar uma nova  redação ao Estatuto da Terra, quando trata-se do artigo 95, temos que: 

Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:

“XI – na regulamentação desta Lei, serão complementadas as seguintes condições que, obrigatoriamente, constarão nos contratos de arrendamento:

“a) limites da remuneração e formas de pagamento em dinheiro ou no seu equivalente em produtos;”

Porém, é possível verificar que existe uma diferença dentro do ordenamento jurídico brasileiro com relação ao pagamento dos arrendamentos feitos na agricultura e a sua precificação. No parágrafo único, do artigo 18, do decreto n. 59.566/66, existe uma proibição expressa para a fixação do preço do pagamento em produtos.

“Art 18. O preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu pagamento pode ser ajustado que se faça em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao do aluguel, à época da liquidação.

“Parágrafo único. É vedado ajustar como preço de arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro.”

Como é possível destacar, existe essa particularidade que consta na legislação. Sendo assim, é possível compreender que seria possível a fixação em dinheiro, porém o ato do pagamento pode ser realizado através de produtos. Analisando tudo isso, é muito importante que , no momento em que for celebrado o contrato de arrendamento, o ideal é contar com a presença de um advogado, que tenha conhecimento na área para acompanhar desde a confecção do contrato até a prática.

Descumprimento do contrato de arrendamento rural

Nos contratos de arrendamento rural, que são regidos pelo Estatuto da Terra (Lei n° 4.504/64), e pelo Decreto n° 59.566/66, quando constarem inadimplemento das obrigações que foram assumidas, incidirá facultativamente à rescisão do contrato, ficando a parte inadimplente obrigada a ressarcir a outra que sofreu prejuízos por perdas e danos eventualmente causados (art. 27 do Decreto 59.566/66).

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