Locação de terrenos para construção de usina solar, como funciona?

Com o aumento na demanda de novas fontes de energia elétrica renováveis, juntamente com os incentivos concedidos pelo governo, grande parte da população brasileira se interessou em produzir a própria energia. 

Entretanto, em determinados lugares, o espaço físico propício para a captação solar é o maior problema, fazendo com que a possibilidade de alugar áreas começasse a ser a solução preferida entre os consumidores.

Para aqueles que desejam se beneficiar das possibilidades oferecidas pela geração distribuída, o aluguel de terras se tornou recorrente, devido a facilidade e a segurança do investimento.

Como funciona a locação de terrenos para usina solar? 

Para alugar um terreno para a produção de energia solar, aqueles que necessitam de muito espaço para geração de grande potência de energia, como empreendimentos, supermercados, hospitais e outras fontes de elevado consumo energético, devem se atentar à norma vigente sobre o assunto, que nesse caso é a Lei nº 14.300, de 06 de janeiro de 2022, e a RN n.º 482, de 2012, da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel).

É necessário também a verificação sobre a possibilidade de implantação do sistema de geração de energia na localização do terreno, devendo o mesmo ser compatível e adequado para o empreendimento. 

Pode ser uma ótima maneira para o dono do terreno urbano ou rural diversificar seus ganhos com a propriedade, devido à segurança e confiabilidade do retorno fixo, além de se tratar de uma tecnologia limpa, que produz energia elétrica de maneira renovável, sem comprometer o solo ou a vegetação local.

Como funciona o contrato de locação?

Este tipo de contrato, ocorrerá seguindo o que preceitua o Código Civil de 2002, em seu art. 565 onde uma parte cederá à outra, mediante contrato, por tempo determinado ou não, o uso e o gozo da coisa não fungível, que nesse caso será o terreno, mediante contraprestação da outra parte:

Ainda, a mesma legislação versa sobre o tema da locação do artigo anterior até o art. 578. Cabe, entretanto, salientar que a legislação específica para o tema se trata da Lei nº 8.245/91, a Lei do Inquilinato, servindo o Código Civil como legislação para aplicação residual, no caso de omissão.

É Importante ter em mente que, apesar da Lei do Inquilinato versar sobre os contratos de locação para os imóveis urbanos, ele não se refere diretamente a imóveis rurais, ficando a critério do Código Civil de 2002, disciplinar tal modalidade. 

A localidade das áreas para instalação das usinas, pode geograficamente estar em perímetro urbano ou mesmo em área rural, a depender do Estado e características da região. 

Feitas essas considerações, também podemos promover a aplicação da Lei Federal nº 8.245/91, Lei das Locações de Imóveis Urbanos, mesmo quando se trata de locação de imóveis rurais, desde que, no caso concreto, sejam ali praticadas no referido imóvel atividades que sejam consideradas como urbanas.

Analisando em outras palavras, para se definir a legislação a ser aplicada ao contrato de locação, é necessário analisar o fim a que se destina o imóvel.

O que deve constar no contrato?

Após ter sido realizada a inspeção e confirmação sobre a adequação do terreno para o empreendimento, é hora de produzir o documento que servirá de base judicial para ambas as partes, além de definir os limites das obrigações dos dois integrantes do contrato. 

Para produção deste documento, existem partes obrigatórias, e partes importantes para a garantia do contratado e do contratante.

• O nome e qualificação, tanto do locador quanto do locatário, e ainda, do fiador, caso haja;
• Deverá conter também a descrição do imóvel locado, juntamente com seu endereço;
• O valor a ser cobrado pelo aluguel, índice de reajuste e a periodicidade de aplicação do índice;
• Detalhes sobre local e forma do pagamento;
• Tipo de garantia a ser pactuada, se por depósito prévio ou fiador;
• A destinação a ser dada para o imóvel;
• O detalhamento a respeito dos encargos a serem pagos pelas partes como água, energia elétrica, IPTU ou ITR, etc;
• Duração da vigência do contrato.

Importante salientar a individualidade de cada situação e análise do caso em particular por um profissional qualificado e especializado no assunto para que, se necessário, seja acrescentada alguma outra cláusula específica para a situação. Para tanto, é recomendada a busca por auxílio de um advogado especialista para confecção e formatação do contrato de acordo com a necessidade do cliente.

O que diz a legislação?

O contrato para aluguel de terreno para produção de energia solar por meio de usina fotovoltaica é, assim como toda relação contratual de mesmo sentido no Brasil, regido pelo Código Civil de 2002, com a definição que o mesmo preceitua em seu art. 565:

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Ainda, o Código Civil  versa sobre o mesmo tema em seus artigos desde o 565 a 578. 

A legislação a ser aplicada basicamente levará em consideração a atividade exercida no período da locação, não a localidade geográfica do imóvel, seja em área urbana ou rural. Porém, é muito importante que cada caso seja analisado de forma individual para a aplicação da legislação correta e pertinente.

A Lei do Inquilinato poderá ser aplicada nos casos de imóveis que estão geograficamente em local rural, uma vez que a finalidade da locação trata-se de finalidade comercial e urbana, e não agropecuária, como são os casos de plantio, cultivo ou mesmo criação de animais.

Diferença entre locação e arrendamento

Seguindo a linha de que para estabelecimento das usinas não é necessária a propriedade da área, fazendo com que o interessado possa ter somente a posse desta área, pode surgir o pensamento sobre a modalidade de arrendamento da área como opção ao contrato de locação.

A legislação vigente exige que o consumidor comprove ter a posse ou propriedade do imóvel onde está instalado o sistema de geração de energia elétrica. Portanto, quando o consumidor optar por não adquirir a propriedade, pode alugar ou arrendar um terreno. O uso do imóvel será por um longo prazo, que geralmente é de 25 anos.

Quando se trata de locação, é importante  observar se a usina será instalada na área rural ou na área urbana. Se a usina for ser instalada em imóvel rural tem-se que o contrato de locação deverá ser regido pelas regras previstas no Código Civil Brasileiro. Se localizada em área urbana, tem-se um contrato de locação, regido pela Lei do Inquilinato, que trata de forma específica de locação de imóveis urbanos. Veja que a localização do imóvel interfere na lei que irá regulá-lo.

Por sua vez, é muito comum a obtenção de posse de imóveis para implementação de usinas mediante contrato de arrendamento, sendo que a própria Lei nº 14.300/2022 aceita como comprovação da posse contratos de arrendamento de terrenos, lotes e propriedades para fins de conexão de usinas na Geração Distribuída.

Conquanto, não há ainda uma regulamentação específica para este tipo de atividade e os contratos de arrendamento encontram alguns óbices jurídicos em relação a posse do terreno para produção de energia. Isto porque, em regra, existem tipos específicos de arrendamento como: Comercial, Rural, Mercantil e de Royalties.

Por esta e outras razões, não é adequado utilizar o contrato de arrendamento para a obtenção de posse de imóvel rural para fins de implementar usina de geração de energia elétrica. 

O contrato de arrendamento rural é regulamentado pela Lei de Arrendamento Rural, Decreto nº 59.566/66, que dispõe em seu artigo 1º, que os contratos agrários de arrendamento ou parceria, com o fim de posse ou uso temporário, serão reconhecidos para o exercício de atividade agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativista ou mista. (Saiba mais clicando aqui)

O que diz o Marco Legal da Geração Distribuída?

A Lei 14.300/2021 instituiu o marco legal da geração distribuída no Brasil, permitindo aos consumidores produzir sua própria energia elétrica ou participar da cogeração qualificada de energia renovável, além de negociar o excedente. A Lei instituiu a micro e minigeração distribuída de energia elétrica e foi publicada devido ao grande potencial energético do Brasil.

Embora a regulamentação específica da micro e minigeração distribuída esteja contida na Lei 14.300, é importante destacar que essa lei foi criada para garantir a segurança energética e o cumprimento das responsabilidades socioambientais e sustentáveis. A regulamentação dessa lei deve ser seguida pelas distribuidoras de energia elétrica, garantindo assim que a energia gerada pelos consumidores seja utilizada de forma eficiente e justa.

A Lei 14.300 estabelece em seu artigo 10 que as distribuidoras não podem incluir consumidores em sistemas de compensação de energia elétrica em casos em que o documento de posse ou propriedade do imóvel tenha valores de pagamento de aluguel ou arrendamento por unidade de energia elétrica. Isso significa que a energia gerada em unidades instaladas em terrenos alugados ou arrendados não pode ser utilizada como pagamento do contrato de locação ou arrendamento, sendo considerada como um custo mensal variável conforme a quantidade gerada de energia/créditos.

Ao seguir essa regulamentação, as distribuidoras garantem que a geração distribuída seja usada de forma justa e eficiente, sem prejudicar nenhum dos envolvidos. Além disso, a geração distribuída contribui para a sustentabilidade ambiental, uma vez que utiliza fontes renováveis de energia, e para a segurança energética, reduzindo a dependência de fontes externas.

Em resumo, a Lei 14.300 instituiu o marco legal para a geração distribuída de energia elétrica no Brasil, regulamentando a micro e minigeração distribuída e permitindo que os consumidores produzam sua própria energia ou participem da cogeração. Essa regulamentação é fundamental para garantir a segurança energética, o cumprimento das responsabilidades socioambientais e sustentáveis e a justiça na utilização da energia gerada pela geração distribuída.

Quais são as condições de um terreno para usinas solares?

A condição do terreno é uma das partes iniciais de um projeto de energia solar e pode impactar significativamente a viabilidade do empreendimento. 

Os equipamentos necessários para a montagem desse tipo de sistema são componentes elétricos e eletromecânicos, devendo ser considerados aspectos como a vegetação ao redor, o solo, a topografia, dentre outros aspectos importantes que devem ser analisados de maneira prévia.

Topografia – É o estudo feito para analisar as condições geográficas do terreno de maneira minuciosa, pontos altos e baixos.

Georreferenciamento do Imóvel – Previsto na Lei nº 10.267/01, o georreferenciamento se trata de uma descrição da área rural, por meio de um memorial que é assinado por um profissional capaz e habilitado para tanto. Esse estudo engloba as coordenadas e localização dos vértices que definem os limites do imóvel rural, baseadas no Sistema Geodésico Brasileiro (SGB) e sua precisão é fixada pelo INCRA. 

Esse memorial descritivo terá certificação do INCRA, atestando que não existe outra área sobreposta à área do memorial descritivo no qual será utilizado para a instalação da usina solar.

Análise de declividade do terreno da usina solar – Nessa análise será verificada a declividade do terreno e se é possível a instalação dos painéis em tal localidade ou não.

Levantamento Altimétrico – Com esse estudo, é possível verificar todas as irregularidades do terreno através de aparelhos de alta precisão, verificando as diferenças de nível em todo território.

Sondagem –  É um estudo que possui um alto grau de importância no projeto de instalação de uma usina solar, isso pois define a composição do terreno em voga, se existem rochas abaixo da superfície, ou mesmo a presença de lençóis freáticos. Esse estudo é importante devido à instalação de perfis metálicos por meio de perfuração do solo, que deve ser adequado para garantir a firmeza e durabilidade do sistema.

Regiões do Brasil mais adequadas para locação de terrenos para usina solar

Nosso país é privilegiado quando o assunto é incidência de irradiação solar, isso porque o Brasil é o país que está no topo da lista mundial nesse quesito. Devido à sua proximidade com a linha do Equador, a incidência de luz solar é alta durante o dia todo, com pequena variação anual promovida pela mudança das estações. 

Para fins de comparação, a Alemanha é a líder em exploração de energia elétrica por meio de placas fotovoltaicas no mundo, e mesmo assim, recebe cerca de 40% a menos de luz solar no local de seu maior potencial. 

Por outro lado, o Brasil atualmente explora muito pouco sua capacidade de gerar energia por meio do sol, uma vez que esse segmento representa menos de 1% da matriz energética brasileira.

De maneira geral, o território brasileiro é rico em incidência solar e em todos os estados da federação é possível produzir a própria energia por meio de painéis solares fotovoltaicos.

Entretanto, a região nordeste é a que apresenta mais disponibilidade energética, devido à proximidade da região com a linha do Equador. Em seguida a região Centro-Oeste e Sudeste, posteriormente a região norte, devido às suas características climáticas que limitam o alcance de radiação.

Outro destaque da região nordeste do Brasil é devido à baixa variação da radiação solar durante o ano, devido à interferência das estações do ano. 

Portanto, é possível concluir que em todo território nacional é possível produzir energia elétrica por meio da energia solar. Desde os grandes terrenos rurais com alta incidência de sol e vegetação e geografia favoráveis a instalação de grande quantidade de painéis solares, até às cidades, onde é possível a instalação dos painéis em telhados e topos de edifícios.

Isso faz com que se torne uma opção viável tanto para quem deseja reduzir o valor da conta de energia elétrica, quanto para aqueles que possuem terreno favorável ao segmento e desejam alugar ou mesmo instalar a sua própria usina para geração da energia ou venda às concessionárias.

Quais as vantagens do aluguel de terreno para usinas solares?

A opção por alugar um terreno para utilização como usina solar tem crescido muito no país, devido às vantagens que o aluguel permite para ambas as partes. 

O aluguel poupa o investidor de ter que gastar seu capital com a compra de um terreno, fazendo com que possa investir um valor mais elevado nos equipamentos, e ainda, a possibilidade de um retorno mais rápido se comparado com um investidor que opta por comprar um terreno para a produção de energia solar. 

O valor dos equipamentos por si só já compromete grande parte do capital de quem deseja investir no segmento, principalmente se forem consideradas grandes instalações. Da mesma forma é a manutenção desse sistema, que quanto mais complexo, maior será o gasto.

Como anteriormente mencionado, o aluguel de terrenos para a utilização como usina solar é uma mão dupla em benefícios. O locatário, devido à economia gerada pela produção própria da energia e com o sistema de compensação de créditos, tem condições de pagar o aluguel todo mês ao proprietário do terreno, e ainda ter reduzida sua conta de energia elétrica ao mesmo tempo. 

Por outro lado, o proprietário do imóvel também sai ganhando, por ter dado um fim útil ao seu terreno antes inutilizado, de maneira limpa, sem prejudicar a vegetação ao redor e nem o solo, cumprindo um papel importante de preservação e, ainda, obtendo uma renda mensal com o aluguel.

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