Como fazer um contrato de aluguel

Para garantir todos os acordos feitos entre o locador e o locatário, é imprescindível você saber como fazer um contrato de locação. Este documento contém características específicas, como informações sobre as partes e detalhes do imóvel.

Por isso preparamos este artigo. Para você entender como fazer um contrato de locação, quais os tipos de garantia, documentos necessários e muito mais. Vamos lá.

Quando fazer um contrato de aluguel

O contrato de aluguel é realizado quando uma pessoa, física ou jurídica, necessita utilizar um bem ou serviço de terceiro. Em troca da utilização deste bem ou serviço, esta pessoa, chamada de locatária, remunera o proprietário ou locador com uma prestação normalmente mensal e em dinheiro.

Logo, o contrato de aluguel serve para aquele que tem a intenção de usar e gozar de uma coisa ou serviço de terceiro, mas sem adquirir fundamentalmente a sua propriedade ou domínio, utilizando para tanto, como instrumento jurídico para formalizar essa relação, o contrato de aluguel.

Deste modo, a locação pode ser de coisas, de serviços ou de obras e empreitadas.

Neste artigo trataremos da locação de coisas, mais especificamente do contrato de locação de bem imóvel regulado pela Lei 8.245/91 – Lei das Locações.

Quais os tipos de contrato de locação

No que diz respeito ao contrato de  aluguel de bem imóvel, ele será classificado de acordo com a finalidade da locação. A saber, a locação poderá ser residencial, não residencial e de temporada.

1.Locação Residencial

A locação residencial, como o próprio nome já diz, é aquela para que se possa residir/morar.

O contrato de locação de bem imóvel com finalidade residencial pode ser ajustado na forma escrita ou verbal, por prazo determinado ou por prazo indeterminado e ainda por prazo inferior ou superior a 30 meses.

A forma e o prazo estipulado neste tipo de contrato é importante principalmente para saber como vai ser sua prorrogação e extinção. Entenda!

Conforme o disposto nos artigos 46 e 47 da Lei 8.245/91, quando a locação residencial for ajustada por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, ocorre a resolução deste contrato assim que o prazo estipulado acabar. Ou seja, não é necessário que o locatário notifique o locador com antecedência sobre sua saída nesse caso.

Contudo, se o locatário permanecer no imóvel alugado após o período estipulado no contrato por mais de trinta dias, e não houver contestação do locador quanto a permanência do locatário, o contrato passa a ser presumidamente por prazo indeterminado.

Caso o locador queira rescindir a locação, sendo agora o contrato presumidamente por prazo indeterminado, poderá fazê-lo a qualquer tempo, desde que concedendo ao locatário pelo menos 30 dias para a desocupação do imóvel.

Já nos casos em que a locação for ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, ao término do prazo estabelecido ocorre a prorrogação do contrato de forma automática e por prazo indeterminado.

Nessa hipótese, o locador não poderá rescindir a locação a qualquer tempo, mas tão somente nas seguintes situações:

• quando houver mútuo acordo entre o locador e o locatário;
• se constatada alguma infração legal ou contratual;
• quando constatada a falta de pagamento do aluguel ou outros encargos legais de responsabilidade do locatário;
• quando tiver que realizar reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que impeçam a permanência do locatário ou haja recusa por parte do mesmo;
• quando a permanência no imóvel esteja relacionada a contrato de trabalho e ocorrer a extinção do referido contrato;
• quando o locatário solicitar o imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
• quando o imóvel for solicitado para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; e
• se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

2.Locação para temporada

A locação para temporada também tem finalidade residencial, porém de residência temporária com prazo máximo de 90 (noventa dias).

Ela pode ser motivada pela prática de lazer, estudos, trabalho, tratamento de saúde, realização de obras em imóvel próprio, dentre outras situações, mas fica restrita à finalidade residencial e ao prazo máximo.

Neste tipo de locação o locador poderá exigir o pagamento das prestações e encargos de forma antecipada, além de uma das garantias legais previstas na lei de Locações que veremos mais adiante.

Se ao término do prazo de locação, o locatário permanecer no imóvel, sem que haja manifestação em contrário do locador, o contrato irá prorrogar por prazo indeterminado, não podendo mais o aluguel ser exigido de forma antecipada.

Uma vez prorrogado por tempo indeterminado, o locador só poderá denunciar o contrato quando completados 30 meses do seu início ou se ocorrer alguma das hipóteses previstas no artigo 47 da Lei 8.245/91, que são hipóteses de denúncia para locações ajustadas verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses citadas no item anterior.

3.Locação não residencial

A locação não residencial é destinada para imóveis com finalidade comercial, instalação de comércio, indústria, depósito, escritórios, etc.

Também será considerada como locação não residencial aquela realizada por pessoa jurídica e o imóvel for destinado a seus sócios ou empregados.

O contrato de locação de bem imóvel não residencial cessará com o término do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se, findo o prazo, o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, o contrato passa a ser considerado como por prazo indeterminado. Nesse caso, ele poderá ser denunciado pelo locador, desde que concedidos pelo menos 30 dias para que o locatário desocupe o imóvel.

Vale observar que, com este tipo de locação, havendo a instalação de estabelecimento comercial, o locatário tem direito à renovação do contrato quando cumprir os seguintes requisitos:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Apesar de ser bastante utilizado, nem todo mundo têm conhecimento que existem diferentes tipos de aluguel e que as regras mudam de acordo com o prazo e a finalidade do imóvel. 

De quem é a responsabilidade de elaborar o contrato de aluguel

Via de regra, a responsabilidade de elaborar o contrato de aluguel é do locador. 

Isso não quer dizer que o locatário não precisa se inteirar sobre o contrato. Pelo contrário, é importante que o locatário tenha igual conhecimento sobre o tipo de aluguel que está contratando e que tenha ao menos uma noção sobre as cláusulas constantes neste documento.

Vale ressaltar que, além das cláusulas obrigatórias previstas em lei, é possível pactuar outras cláusulas, que convenham às partes. Dessa forma, ainda que quem se responsabilize pela elaboração do contrato seja o locador, isto não significa que o locatário não possa participar incluindo, excluindo ou modificando cláusulas.

Para tanto, é importante que ambas as partes entendam como um contrato de aluguel é feito e quais são as suas cláusulas essenciais.

Como o contrato de aluguel é feito

Quando o locador optar pela contratação dos serviços de uma imobiliária ou de um corretor de imóveis, o contrato de aluguel do imóvel normalmente fica à cargo dessa empresa  ou profissional.

Geralmente, a imobiliária ou esse profissional já dispõe de um contrato de locação padrão. Isso não quer dizer que as partes  não possam pactuar algo diferente do padrão e que cláusulas não possam ser questionadas. O que deverá ser feito é um ajuste para melhor atender os interesses de ambas as partes.

Tanto locador quanto locatário devem avaliar o contrato e só assiná-lo quando não tiverem dúvidas ou empecilhos.

A contratação de uma consultoria jurídica nesses casos pode ser muito útil para evitar problemas futuros. Considere o auxílio de um advogado tanto para a análise de um contrato já pré-definido como para a elaboração do seu contrato de aluguel.

Requisitos e Cláusulas obrigatórias

Em algumas modalidades de contrato, são exigidos alguns requisitos mínimos para que seja garantida a sua validade jurídica. No contrato de aluguel de bem imóvel deve conter, no mínimo:

A qualificação do locador e do locatário

Por qualificação entende-se a descrição detalhada de quem são as partes que estão pactuando o referido contrato. Dentre outros dados, devem constar o nome completo, estado civil, profissão, documentos pessoais e endereço completo.

Descrição e destinação do bem

O bem imóvel é objeto do contrato de aluguel. Deve-se saber qual é esse objeto e qual será a sua destinação. Na descrição vale incluir o número da matrícula e o endereço completo, e se é para fins residenciais, comerciais ou locação temporária.

Em relação a situação do imóvel, pode ser incluído um termo de vistoria, onde deve estar descrito todos os itens que compõem o imóvel, como móveis e eletrodomésticos, se for o caso, bem como o estado em que se encontram, por exemplo, pintura nova, etc. Quanto mais detalhado melhor!

Valor do aluguel

O valor do aluguel deve estar descrito e igualmente detalhado, devendo constar o valor da parcela, se há descontos ou não para pagamento em dia, quais os encargos em caso de atraso, a periodicidade ou datas de pagamento, bem como a forma e o valor ou taxa de reajuste.

Garantia

A cláusula de garantia é aquela em que se estipula como o valor do contrato será pago ao locador em caso de inadimplência do locatário. Conforme determina o artigo 37 da Lei Lei 8.245/91, garantias podem ser: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, ficando vedada a estipulação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.

Quem paga o quê

Além do valor referente a parcela mensal do aluguel, existem as despesas do imóvel, como o Imposto Territorial Predial Urbano – IPTU, seguros, condomínio, energia, água, etc. É necessário listar todas as despesas do imovel objeto do contrato de aluguel e especificar quais ficarão sob o encargo do locador e quais ficarão sob encargo do locatário.

Caso não haja cláusulas que tratem desses encargos, vale o que está na Lei.

Deve constar também o período  de vigência do contrato, descrição das penalidades e multa em caso de rescisão antecipada, dentre outras.

Tipos de garantias no contrato de locação de bem imóvel

Conforme mencionado anteriormente, a Lei das Locações, também conhecida como Lei do Inquilinato, apresenta três modalidades de garantia para os contratos de locação de bem imóvel. São elas:

1. Fiança ou Fiador

O Fiança é a garantia dada pela participação de um fiador. O fiador é uma terceira pessoa, alheia ao contrato de aluguel, mas que dispõe de recursos e se  compromete a pagar possíveis débitos decorrentes da inadimplência do locatário. Em resumo, caso o locatário não cumpra com suas obrigações, o locador poderá cobrar do fiador, que terá o direito de regresso contra o locatário.

2. Seguro de fiança locatícia

O seguro fiança é um serviço de seguro fornecido por seguradoras, que pode substituir as outras modalidades de garantia: o Locatário poderá contratar uma apólice de seguro fiança para garantir a sua locação. Contudo, o valor pago para o seguro não é reembolsável, se tornando assim uma das opções mais caras para o locatário.

3. Caução ou Garantia de locação

A caução ou garantia de locação é um valor acordado entre o locador e o locatário a ser pago no início do contrato. Usualmente, esse valor costuma ser equivalente a três meses de aluguel, mas isso pode ser convencionado entre as partes. O locador guarda esse valor e, ao final do contrato, se o locatário cumprir com todas as suas obrigações ele recebe de volta o valor de forma integral.

Documentos necessários

Os documentos que acompanham o contrato de locação podem variar de acordo com o tipo de locação e o tipo de garantia acordado entre as partes.

Alguns documentos são comuns a todos os tipos de contrato, como documentos pessoais (RG e CPF), comprovante de residência, comprovante de renda, certidão de nascimento ou casamento se houver e dados do cônjuge se houver.

No caso de garantia por fiador, serão igualmente exigidos todos os documentos do fiador, bem como os documentos que comprovem que este fiador possui bens suficientes equivalentes ao valor do imóvel locado. No caso de garantia por seguro fiança, a apólice ou documentos que comprovem a contratação do seguro.

Quando a locação envolver pessoa jurídica, serão necessários documentos como o contrato ou estatuto social, comprovação de situação cadastral de CNPJ, etc.

Podem ser exigidos ainda documentos como declaração de imposto de renda, certidões negativas tanto de pessoas físicas como pessoa jurídica e do imóvel, comprovando por exemplo que não há débito de IPTU em atraso.

Porque registrar o contrato de aluguel no cartório

O registro em si ou o reconhecimento de assinatura no contrato de aluguel não é obrigatório para que o contrato seja reconhecido. Contudo, esse é um passo importante para garantir direitos tanto para o locatário como para o locador.

O contrato de locação pode ser registrado no cartório e gravado na matrícula do imóvel. Isso garante que o contrato seja reconhecido como um documento público não podendo ser alegado o seu desconhecimento.

Além disso, no contrato de aluguel podem constar cláusulas que garantam a locação em caso de venda do imóvel  (artigo 167, I, 3 da Lei 6.015/73) bem como deem ao locatário o direito de preferência (artigo nº 167, II, 16 da Lei 6.015/73). Em ambos os casos a garantia é condicionada ao registro do contrato em cartório e sua averbação na matrícula do imóvel.

Por fim, esclarecemos que o registro agrega valor real ao contrato e que em caso de perdimento desses documentos pelos particulares, haverá sempre uma cópia conservada no Registro Público.

Ficou alguma dúvida? Deixe nos comentários ou entre em contato com a gente! Estamos prontos para te ajudar!